というNBER論文が上がっている（H/T タイラー・コーエン）。原題は「Housing Demand and Remote Work」で、著者はJohn A. Mondragon（SF連銀）、Johannes Wieland（UCサンディエゴ）。
以下はその結論部。
In this paper we show that the shift to remote work caused a large increase in housing demand. In turn, this increase in housing demand caused house prices and rents to increase sharply. Based on our cross-sectional estimates controlling for migration spillovers, we argue that remote work accounts for at least one half of the 24% increase in house prices from December 2019 to November 2021. While remote work also facilitated migration across cities and this migration was correlated with house price growth, the majority of the effect of remote work on house prices across CBSAs is due to the direct effects of the shift in demand. Our results suggest that the increase in house prices over this period largely reflect fundamentals rather than a speculative bubble, and that lower interest rates and fiscal stimulus were of lesser importance.
Our results also imply that the future path of housing costs may depend critically on the path of remote work. If remote work reverses, then there may be a general reversal in housing demand and potentially house prices. If remote work persists, we may expect important repercussions as increased housing costs feed into inflation and so affect the response of monetary policy. Given the macroeconomic importance of either outcome, policy makers need to pay close attention to the future evolution of remote work.
（拙訳）
本稿で我々は、在宅勤務へのシフトが住宅需要の大幅な増加を引き起こしたことを示す。この住宅需要の増加は住宅価格と家賃を急速に引き上げた。移住の波及効果をコントロールした我々のクロスセクションの推計に基づき、2019年12月から2021年11月までの住宅価格の24%の上昇のうち少なくとも半分は在宅勤務に因るものだ、と我々は論じる。在宅勤務は都市間の移住も可能にし、その移住も住宅価格の伸びと相関しているが、CBSA*1の住宅価格への在宅勤務の影響の大半は、需要のシフトの直接的な効果によるものだった。我々の結果は、この期間の住宅価格の上昇は概ね投機的なバブルではなくファンダメンタルズを反映していること、および、低金利と財政刺激策の重要性はそれに劣ることを示している。
我々の結果は、住宅コストの先行きが在宅勤務の行く末に大きく左右されることも意味している。在宅勤務が後退すれば、住宅需要も全般的に反転し、住宅価格も低下に転じる可能性がある。在宅勤務が継続するならば、住宅コストの増加がインフレに織り込まれ、金融政策対応にも影響するという重要な展開が予想される。いずれもマクロ経済にとって重要な帰結となることから、政策担当者は在宅勤務の今後の展開を注視する必要がある。
本文によると、コロナ禍前の在宅勤務率を操作変数として推計したところ、2020年の在宅勤務率の追加的な1%ポイントは、2019年12月から2021年11月までの住宅価格の1.47%ポイントの上昇と結び付いていたとの由。そのうち移住の効果が1/3ほどを占めるので、ネットの効果は0.93%ポイントだという。それに2020年の在宅勤務率16.3%を乗じると15.1%となるが、これは実際の上昇率23.8%の64%を説明する、とのことである。
ちなみに少し前にペンシルベニア大のFernando V. FerreiraとMaisy Wongによる「Neighborhood Choice After COVID: The Role of Rents, Amenities, and Work-From-Home」というNBER論文が上がっているが、そちらは新卒が大学卒業後にどのような近隣地区を選好するか、というやや変わった切り口からコロナ禍の居住地域の選択への影響を調べている。以下はその要旨。
We investigate how neighborhood preferences and choices changed one year after the beginning of the COVID pandemic. We study a Neighborhood Choice Program that helped graduating students choose where to live by providing new information about rents and amenities. Using panel data on neighborhood rankings before and after information, we find that changes in rankings favor neighborhoods where social and professional network shares are higher by 2.2 percentage points, rents are lower by $432, and are 2.4 kilometers farther from the city center. Interestingly, we did not detect this movement away from downtowns when the program was offered prior to the pandemic. We then estimate a neighborhood choice model to recover MWTP for amenities both before and after the pandemic. Our estimates reveal that MWTP for network shares post COVID is markedly lower than prior to COVID. Finally, we perform counterfactuals to quantitatively assess how changes in preferences affect where people live, and find that weaker network preferences are most impactful, while heterogeneity by commute and work-from-home are less relevant.
（拙訳）
我々は、コロナ禍が始まって1年後に、近隣への選好と選択がどのように変化したか、を調べた。我々は、卒業する学生の居住場所の選択を家賃とアメニティの新たな情報を提供することで支援する近隣選択プログラムを研究した。情報を得る前後の近隣ランキングのパネルデータを用いて我々は、社会的・専門的ネットワークのシェアが2.2%ポイント高く、家賃が432ドル安く、都市の中心部から2.4キロ遠い場所がランキングの変化によって選好されるようになったことを見い出した。興味深いことに、コロナ禍前にこのプログラムが提供された際は、そのようなダウンタウンから離れる動きは検知されなかった。次に我々は近隣選択モデルを推計し、コロナ禍前後のアメニティへの限界支払意志額を見積もった。我々の推計は、コロナ禍後のネットワークのシェアへの限界支払意志額は、コロナ禍前に比べて著しく下がったことを明らかにした。また我々は、選好の変化が居住場所にどのように影響したかを定量的に評価するために反実仮想を実施し、ネットワーク選好の低下が最も影響が大きく、通勤と在宅勤務による違いはそれほど重要ではないことを見い出した。
在宅勤務については上の論文と対照的な結果となったが、これは新卒を対象とした調査がベースになっていることが大きく影響しているようにも思われる。
*1:cf. コアベース統計地域 - Wikipedia。
