というNBER論文が上がっている(ungated版)。原題は「Reassessing the 2000s Housing Cycle After Two Decades of Research」で、著者はAdam Guren(ボストン大)。
以下はその要旨。
What caused the 2000s housing cycle? This article synthesizes two decades of research, including reduced-form empirics and structural models. Although often contentious, the literature coheres once one accounts for each study’s timing, place, methodology, and measurement. The cycle was a perfect storm that occurred in distinct stages. Starting in the late 1990s, fundamentals improved, and credit supply increased across the income distribution due to automated underwriting and financial deregulation. In the early 2000s, a decline in interest rates was followed by a further expansion in securitized and subprime credit, the origin of which remains controversial. This sequence of shocks produced a persistent boom that triggered two shifts in beliefs: average expectations became overly optimistic, pushing prices higher, and expectations diverged, fueling speculation. In the bust, prices overshot primarily due to mortgage defaults, which removed buyers and contracted credit supply. How these forces interact and how expectations form require further research.
(拙訳)
何が2000年代の住宅循環を引き起こしたのだろうか? 本稿は、誘導型の実証や構造モデルなど、20年間の研究を総合する。しばしば論争が生じていたものの、各研究の時間、場所、手法、測定を考慮すると、この分野の研究は首尾一貫している。循環は個別の局面で生じていたパーフェクトストームだった。1990年代後半から、ファンダメンタルズが改善して、自動化された査定と金融規制緩和により所得分布全体で信用供給が増加した。2000年代前半、金利低下後に証券化クレジットとサブプライムクレジットがさらに拡大したが、その起源は未だに論争の的となっている。こうした一連のショックは持続的なブームを生み出し、それによって考え方の2つの変化がもたらされた。平均的な予想が過度に楽観的になって価格を押し上げ、また、予想が分かれたことで投機を促進した。ブームが崩壊すると、不動産の債務不履行を主因として価格は下がり過ぎ、それによって買い手がいなくなって信用供給が縮小した。これらの力がどのように相互作用し、どのように期待が形成されたかについては、さらなる研究を要する。
崩壊について本文では以下のように書かれている。
The analysis next examines how the bust and eventual rebound further discipline explanations of the boom. One puzzle is what accounts for the apparent overshooting in the bust. None of the five forces behind the boom can explain this: expectations did not overshoot on the downside; interest rates were cut; speculators could not short-sell housing; credit did not tighten below its pre-boom levels due to changes in credit markets; and aggregate income fell less than house prices. Instead, most of the overshooting can be explained by mortgage defaults, which work through two channels: foreclosures create a glut of supply relative to demand, and defaults damage lender balance sheets, contracting credit supply. Declining housing liquidity and overbuilding of durable housing in the boom also played a role. The rebound suggests that many of the shocks that caused the boom were permanent. The bust unfolded in three stages: an initial uptick in defaults and a more gradual price decline from 2006 to 2008 as the temporary shocks that caused the boom began to fade and reverse; a free fall in prices as foreclosures roared in the Great Recession from 2008 to 2010; and a long trough from 2010 to 2012 as improving fundamentals and supportive policies were counterbalanced by persistent defaults.
(拙訳)
分析では次に、崩壊と最終的な回復が、ブームについての説明をさらにどのように検証するかを調べた。一つの謎は、崩壊における明らかな行き過ぎを説明するのは何か、ということである。ブームの背後にあった5つの力のどれもこれを説明できない。予想が下方に行き過ぎることは無かった。金利は下げられた。投機家は住宅を空売りすることはできない。信用市場の変化により、信用がブーム以前の水準まで引き締められることは無かった。総所得は住宅価格ほどは下がらなかった。行き過ぎの大半は不動産の債務不履行によって説明でき、それは2つの経路を通じて働いた。差し押さえは需要に比べた供給の過剰をもたらし、債務不履行は貸し手のバランスシートを痛めて信用供給を縮小させた。住宅の流動性の低下と、ブームにおける高耐久性住宅の建て過ぎも一役買った。回復は、ブームをもたらしたショックの多くが恒久的なものだったことを示している。崩壊は3つの局面で展開した。2006年から2008年に掛けての債務不履行の当初の上昇と、より緩慢な価格の低下は、一時的なショックとして、ブームに陰りが生じて反転する原因となった。2008年から2010年に掛けての大不況においては、差し押さえが頻発し、価格は急低下した。2010年から2012年に掛けての長い谷では、ファンダメンタルズの改善と政策支援が、継続的な債務不履行で打ち消された。
Defaults, liquidity, and overbuilding were not the triggers of the bust—the unwinding of the shocks that caused the boom was. Rather, they explain why prices overshot and stayed persistently low despite improving fundamentals and supportive policy. The timing supports this: foreclosures peaked in 2009, after the largest price declines occurred in 2008–2009, but stayed elevated for years.
(拙訳)
債務不履行、流動性、および建て過ぎは、崩壊のきっかけではなかった。ブームを引き起こしたショックが薄らいだことがきっかけだった。それらが説明するのは、ファンダメンタルズが改善して政策支援があったにもかかわらず、なぜ価格が行き過ぎて持続的に低い水準にとどまったか、である。タイミングがその説明を支持する。債務不履行は、2008-2009年に最大の価格低下が生じた後、2009年にピークを付けたが、何年も高止まりした。
As the Fed raised rates, defaults accumulated, and the mania cooled, house prices peaked in 2006 and began to decline as temporary shocks reversed themselves. When mortgage losses triggered a financial crisis and mass unemployment, a tsunami of defaults drove price overshooting, as foreclosures reduced demand, defaults weighed on lender balance sheets and crimped credit supply, and liquidity in housing markets evaporated. Overly pessimistic expectations do not appear to have played a role in the bust.
(拙訳)
FRBが金利を引き上げると、債務不履行が積み重なり、熱狂は醒め、住宅価格は2006年にピークを付けた後、一時的なショックが反転するにつれて下がり始めた。不動産の損失が金融危機と大量失業を引き起こすと、差し押さえが需要を減らし、債務不履行が貸し手のバランスシートにのしかかって信用供給を妨げ、住宅市場の流動性が蒸発したことで、債務不履行の津波が価格の行き過ぎをもたらした。過度に悲観的な予想が崩壊で役割を演じたようにはみえない。
以下は結論部。
The 2000s housing boom and bust stands out in the history of housing prices and rents in the United States as an anomaly, remarkable for its size, scope, and macroeconomic impact. Two decades of research show that it resulted from a confluence of factors, with all the usual suspects acting together to create a housing cycle greater than the sum of its parts. Indeed, this article shows that many—though not all—apparent disagreements in the literature stem from studying different time periods or places, and that the literature as a whole reveals a cycle that emerged in distinct, mutually reinforcing stages. While many important questions remain, our enhanced understanding of this cycle should help us better diagnose and respond to future housing booms.
(拙訳)
2000年代の住宅ブームとその崩壊は、米国の住宅価格と賃貸価格の歴史において異常な出来事として際立っており、規模、範囲、マクロ経済的な影響において特筆すべきものとなっている。20年間の研究が示すところによれば、それは各要因が合わさって生じたものであり、いつもの容疑者全員が一緒に行動することで、部分の総和よりも大きな住宅循環を生み出した。実際、本稿が示すところによれば、この分野の研究における全てではないが多くの意見の不一致が、異なる期間もしくは場所を研究したことから生じており、研究全体としては、相互に強め合った個別の局面において生じた循環を明らかにしている。多くの重要な問題が残されているが、この循環の理解の進展は、今後の住宅循環に対する診断と対応の向上に寄与するであろう。
Gurenの住宅に関する論文は本ブログで、住宅資産効果:長期的視点 - himaginary’s diary、完全な後知恵で見た2000年代の住宅循環:新キンドルバーガー流の見解 - himaginary’s diary、金利はどのように消費に影響するのか? 家計債務と資産価格の役割 - himaginary’s diaryで紹介したことがある(後知恵論文は今回の論文でも参照されている)。