資産としての居住地

プリンストン大のAdrien BilalとEsteban Rossi-Hansbergがミネアポリス連銀から「Location as an Asset」というWPを出し、「Trading places」と題された同連銀のRegion誌記事(筆者はDouglas Clement)でその内容が解説されている

The obvious question is, Why do so many people live in towns with bad housing, poor schools, and meager employment prospects rather than move to locations with better conditions that would likely improve their lives? Customary explanations—high moving expenses and exorbitant living costs—aren’t plausible, contend Bilal and Rossi-Hansberg, who argue that data on actual moving costs don’t bear this out, and affordable options are available even in expensive locales if one is willing to live in a small apartment or endure a long commute.
Instead, they suggest, think of location choice as an investment decision. A person without savings who loses his or her job can survive the shock by moving to a less-desirable city, “borrowing” from that location to pay current living expenses. In contrast, someone benefiting from a positive shock—an inheritance, say—might “invest” in a good location and enjoy sustained payoff from its better housing, schools, and employment.
Either decision involves an “intertemporal transfer of consumption”—choosing whether to consume now or save for rainy day. And the fact that anyone, rich or poor, can make that transfer—by moving—is what makes location a special asset.
(拙訳)
明らかな疑問は、なぜこれほど多くの人々が、自分の生活を向上させる可能性の高い、条件のより良い場所に引っ越さずに、住宅事情が悪く、学校が劣悪で、雇用の展望が乏しい町に住むのか、ということである。引っ越し費用の高さや生活費の法外さという通常の説明は説得力を欠く、とビラル=ロッシーハンズバーグは言う。彼らによれば、実際の引っ越し費用はその説明を支持しないし、生活費用が高い地域でも、小さなアパートメントに住むか長い通勤時間に耐える用意があるならば、手が届く価格の選択肢は存在する。
居住地の選択はむしろ投資決定と考えるべき、と彼らは言う。職を失った貯蓄が無い人は、より望ましくない町に引っ越すことでショックに耐えることができる。その居住地から「借り入れる」ことによって足元の生活費を支払うのである。一方、相続のような正のショックの恩恵を受けた人は、良い居住地に「投資」して、それによる住宅、学校、および雇用の改善から持続的な見返りを享受する。
いずれの決定も、現在消費するかそれとも悪い時に備えて貯蓄するかの選択である「異時点間の消費の移転」を伴う。そして貧富に関わらず誰もが引っ越しによってそうした移転を行えるという事実が、居住地を特別な資産としている。

論文では上記の行動についてのモデルを作ったほか、フランスのデータで実証研究も行ったという。そこでは以下の2つの実証結果が得られたとの由。

  • 最悪の自治体から最良の自治体に移った平均的労働者は賃金が直ちに12%上昇した。また「資産としての居住地」仮説と整合的に、そうした見返りは持続的で、7年後の賃金の上昇率は21%とほぼ倍増した。
  • 金融制約を受けているか否かで居住地の決定が異なるか、が理論についてのより強い検証になるが、失職後に引っ越した労働者が下した居住地決定の説明要因を回帰分析で調べたところ、自己資金で賄えない、ないし借入できない、という要因が非常に強力な説明要因となった。最も金融制約がきつい所得の最下層の労働者は、最上層の労働者より居住ランクが15%近く劣る地域を選択した。
    • 通勤費や地域の暮らしやすさといった他の説明要因をコントロールしても、この結果は維持された。