住宅バブル防止にキャピタルゲイン税と取引税は使えない

という主旨のスイス銀行ワーキングペーパーをEconomic Logicが紹介している。論文の著者はNicole Aregger, Martin Brown and Enzo Rossiで、論文のタイトルは「Transaction Taxes, Capital Gains Taxes and House Prices」。

以下はその要旨。

Motivated by the search for instruments to contain future housing bubbles, we examine the impact of transaction taxes and capital gains taxes on residential house price growth. We exploit the variation in taxation across Swiss cantons, as well as within-canton changes in taxation over time. We relate these taxes to house price growth observed for 92 regions of the country during the period 1985 - 2009. Our results suggest that higher taxes on capital gains exacerbate house price dynamics while transaction taxes have no impact on house price growth. These findings support the existence of a lock-in effect of capital gains taxes on housing supply. They further suggest that taxes on real estate capital gains and transaction values are not suitable measures to prevent excessive house price growth.
(拙訳)
将来の住宅バブルを抑止する政策ツールを探るという動機の下に、我々は、取引税とキャピタルゲイン税が居住用住宅価格の上昇に与える影響を調べた。ここでは、スイスの郡ごとの税金の違い、および、各郡における時系列的な税金の変化を利用し、1985-2009年の期間において国内92の地域で観測された住宅価格上昇と税金との関連を調べた。我々の得た結果によると、キャピタルゲイン税を高めることは住宅価格の動向を悪化させる半面、取引税は住宅価格上昇に何の影響ももたらさない。それらの結果からは、不動産のキャピタルゲインや取引価値への課税は、住宅価格の過剰な上昇を防ぐ手段としては適切ではない、ということが示唆される。


キャピタルゲイン課税が却って事態を悪化させる点について、Economic Logicは以下のように解説している。

The capital gain taxes, especially those that apply to short-term gains, amplify prices movements. Why? Likely because house owners are reluctant to put their house on the market if such penalties apply, which drives prices even higher.
(拙訳)
キャピタルゲイン税、とりわけ短期の値上がりに適用される税は、価格の動きを増幅する。なぜか? おそらくそうした不利益が適用されると住宅所有者が自分の住宅を市場に出すのを躊躇うようになり、そのことが価格を一層上昇させるためであろう。


コメント欄では、キャピタルゲイン税と取引税が駄目にしても、固定資産税はどうだろうか、あるいは所得税キャピタルゲイン税一般の効果は如何、という疑問が寄せられている。